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1 de Junho de 2020

Contrato de Locação e a possibilidade de Revisão em tempos de calamidade pública.

Renato Motta, Advogado
Publicado por Renato Motta
há 2 meses


Diante da pandemia vivenciada não só em nosso país em decorrência do chamado Covid-19, sendo fato público e notório a decretação do estado de calamidade pública, diversas medidas vêm sendo adotadas visando ao menos diminuir as consequências e impactos inegáveis que já vem sendo percebidos na economia.

Neste compasso, medidas foram adotadas de modo a limitar as atividades sociais, em razão da restrição e indicação das autoridades e dos Órgãos Públicos competentes quanto ao confinamento social, de modo a evitar aglomerações e o contato entre os indivíduos.

Nessa linha o Governo do Estado de São Paulo publicou o Decreto n.º 64.881, de 22 de março de 2020, decretando a denominada quarentena durante o período de 24 de março a 7 de abril de 2020 e, hoje o Governador do Estado de São Paulo se manifestou de que irá prorrogar por mais 15 dias a quarentena, ou seja, serão mantidas as medidas até o dia 22 de abril.

Empreendedores de modo geral vem sofrendo com certas medidas de restrição, onde em algumas atividades empresariais foram determinadas as suspensões das atividades, medidas que de todo modo apresentam de maneira clara benefícios no combate a propagação do vírus, visando diminuir o avanço dos casos de infectados pelo vírus e que vem lotando hospitais, por outro lado, impactam de maneira devastadora nas micro e pequenas empresas.

Cabe aqui destacar, que os impactos são vistos em toda atividade empreendedora, não apenas nas micro e pequenas empresas, mas que certamente nestas últimas o impacto será ainda maior, podendo acarretar no insucesso do negócio, vindo a fechar as portas.

Claramente que não só empreendedores e empregadores sofreram com os efeitos decorrentes da pandemia, mas todo e qualquer trabalhador que dependa do sucesso da atividade empresarial.

Neste ínterim, reduziu drasticamente o numero de consumidores em diversos estabelecimentos empresariais, impactando diretamente no faturamento da empresa, o qual certamente reduzirá até o prazo final de vigência do Decreto, e até que o mercado se restabeleça, o que de fato levará certo espaço de tempo.

Diante do estado de calamidade pública, uma medida que certamente pode vir a amenizar e diminuir o passivo da atividade empresarial, é a possibilidade de revisão contratual, no caso aqui apresentado, a revisão quanto ao contrato de aluguel comercial, uma vez que presentes motivos imprevisíveis e que sobrevenha desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o momento de sua execução, podendo o juiz de direito corrigir o valor real da prestação, diminuindo-a ou aplicando alterações quanto ao modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

Cabe aqui ressaltar, que muito embora a Lei permita a diminuição da parcela, ou ainda, a alteração no modo de executá-la, as partes devem buscar previamente a composição amigável, evitando-se o conflito, sendo esta a melhor forma de se resolver a contento de ambas as partes eventual litigio.

Todavia, em não havendo outra forma de se conciliar a questão, e diante da caracterização da situação de excepcionalidade em decorrência do Covid-19, possibilita-se que a parte que se sinta prejudicada, leve a questão ao Poder Judiciário a fim de que este interfira na relação contratual revisando o pactuado pelas partes, temporariamente, enquanto perdurar a situação atípica.

Por fim, certamente a revisão contratual, no caso de locação não residencial, se mostra de maneira benéfica para ambas as partes, de um lado o locatário que visa assegurar a atividade empresarial e, de outro lado, o locador, onde este último também poderá ser prejudicado se sobrevier o insucesso da atividade empresarial e o locatário tiver de fechar as portas, quando em tempos de calamidade pública, o imóvel poderá ficar vazio por tempo indeterminado, haja vista não se poder prever, ainda que momentaneamente, o restabelecimento do mercado.

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